9月5日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》场内股票配资，此次政策调整的核心亮点除了放宽部分区域限购外，还重塑了住房商业贷款利率定价机制。
具体而言，自9月6日起，深圳商业性个人住房贷款将不再区分首套房与二套房的利率差异，统一根据市场情况合理确定具体利率水平。
需特别说明的是，在全国范围内，此前仅有北京、上海、深圳三个城市对二套房商贷利率实行差异化定价。此次深圳政策调整明显借鉴了上海经验，8月上海楼市新政已率先取消首套与二套住房商贷利率的区分，深圳此次政策表述与上海几乎完全一致，形成政策联动的示范效应。
新政实施后，深圳二套房商贷利率的具体降幅需区分新购住房与存量住房两类场景分析。
对于新购二套房而言，政策调整前首套房利率执行五年期LPR减45个基点；二套房利率执行五年期LPR减5个基点。新政后，二套房贷款利率将与首套房统一执行LPR减45个基点，即利率水平降至3.05%，较调整前降低0.4个百分点。
以150万元贷款、30年期等额本息还款方式测算，原利率3.45%时月供6693.9元，总还款额241万元；调整后利率3.05%时月供降至6364.6元，总还款额减少至229万元，30年累计可节省利息支出12万元，直接减轻购房者月供压力。
相较于新购住房，存量二套房商贷利率调整机制更为复杂。
根据央行去年出台的存量房贷利率调整规则，每个季度需评估个人住房贷款利率是否显著高于市场水平，判定标准为上季度全国新发放房贷平均加点数加30个基点。
经测算，2025年二季度全国新发放房贷平均加点数为负44个基点，而深圳存量二套房商贷普遍执行LPR减5个基点，其加点数与全国平均水平的差距已超过30个基点阈值，符合调整条件。
此前因深圳与京沪类似，对二套房设定了负5个基点的最低加点限制，导致即便符合下调标准也无法进行。
新政取消套数区分后，该限制随之失效，存量二套房贷利率将调整至全国平均加点数加30个基点，即变为负14个基点，对应最新五年期LPR3.5%时的实际利率为3.36%，较原利率3.45%下降9个基点。
虽降幅看似微小，但考虑到深圳二套房贷款本金普遍较高，在高基数下仍能产生可观的利息节省效应。
需注意的是，此次存量二套房贷利率调整与过往自动调整不同，需借款人主动申请。
目前深圳各银行尚未发布具体操作细则，但参考上海经验可推测申请流程：通过手机银行APP搜索“存量房贷利率调整”功能，按系统提示完成操作，全程仅需约1分钟即可完成申请。
以我在上海的亲身经历为例，8月底完成存量二套房贷利率调整申请后，利率已从3.45%降至3.36%，深圳符合条件的购房者很快将能体验相同流程。
深圳此轮楼市政策调整通过取消二套房商贷利率特殊待遇、统一利率定价机制，不仅直接降低了新购及存量二套房贷的实际还款成本，更释放出“政策松绑”的强烈信号。操作层面借鉴上海经验，线上申请流程便捷高效，预计将有效激活改善型购房需求，推动市场交易活跃度提升。
后续需密切关注各银行具体实施细则及LPR动态调整带来的叠加效应，但可以预见的是，此轮政策优化正为深圳楼市注入新的活力，助力购房者实现更合理的住房消费选择。
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